2007年长沙房地产市场行情分析

2007年上半年，随着“国六条”政策的进一步落实，二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房屋地段分类表等政策、标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即一手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节；二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产一、二级市场呈现一高一低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。2007年上半年全市实现商品房销售434.54万㎡，销售金额137.27亿元，分别占2006年全年销售额的62.96%、71.12%；二手房交易面积105.08万㎡，销售金额23.61亿元，分别占2006年全年销售额的48.25%、54.44%。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　2007年上半年，全市商品房累计批准预售350.19万㎡，同比增长16.02%；其中住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。

　　同期全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.36万㎡，同比增长37.72%，占商品房销售面积的比重为89.86%。

2、商品房累计供销量分区分析

　　对比批准预售和销售数据来看，商品房销售同比增长达40.49%，而批准预售量同比仅增长16.02%，从比例上看，与今年一季度趋势正好相反，这主要是因为二季度批准预售量与去年同期相比较低所致；而从销售来看，今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长，从而使销售增幅基本保持在40%。从各区供应情况来看，芙蓉区、开福区批准预售增幅较大，从去年以来供应不足的状况有所改善；天心区供应量基本与去年持平，岳麓区供应量有所减少，雨花区供应量保持匀速增长。从各区销售情况来看，天心区销售增幅最大，同比增长127.96%，且绝对量也居于第二，该区自去年以来过剩的批准预售量在今年上半年得到集中消化；雨花区是传统的商品销售大区，今年上半年同比增幅达63.46%，直接拉高了全市同比增幅；岳麓区销售也较为旺盛，销售增幅及绝对量比例都处于第三位。

　　3、商品住宅供销对比

　　2007年上半年商品住宅累计供销比为0.76：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），连续三个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比较明显。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区累计供销差量达34%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。各区情况见下表：

　　　4、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2007年上半年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.86：1，与去年相比比例降低0.8个点。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的15.32%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.97%。

　　5、期房、现房销售比例分析

　　2007年上半年全市商品房、商品房住宅销售中，期房销售分别为353.04万㎡、334.74万㎡，分别占总量的81.06%、85.53%；现房销售分别为82.5万㎡、56.62万㎡，分别占总量的18.94%、14.47%，从成交套数来看，商品房住宅期房成交30588套，现房成交4812套，期房销售仍占绝对优势。

　　6、非市场定价类住宅量、价分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　2007年上半年全市非市场定价类住宅批准预售3582套，45.39万㎡，同比增长44.14%、60.13%；累计成交2878套，30.71万㎡，同比下降36.17%、45.90%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为126.71㎡，面积同比增加11.09%；登记销售套均建筑面积为106.70㎡，面积同比缩小15.25%。

　　2007年上半年全市非市场定价类住宅成交均价为1587元/㎡，同比上涨1.28%。

　　（二）纯商品房供销趋势分析

　　1、商品房供应量分析

　　2007年上半年，长沙市纯商品房、住宅各批准预售304.59万㎡、252.11万㎡，同比增长11.64%、5.96%，住宅占商品房批准预售总量的82.77%。住宅批准预售的套均面积为106.43㎡，面积同比缩小6.16%。

　　从各区情况来看，开福区、雨花区、芙蓉区商品房批准预售同比有较大增幅，天心区、岳麓区批准预售同比负增长。横向对比看，全市商品房批准预售量以雨花区为最多，比例达30%；天心区、开福区位于第二梯队，比例均在20%以上；岳麓区、芙蓉区商品房批准预售比例相对较小，比例均小于15%。

　　从各月情况来看，今年一月份批准预售量最大，二、三月呈下降趋势；四月由于房交会刺激，上市量约为三月的一倍，五月市场供应有所缓冲，至六月已基本恢复到今年二月水平。

　　2、商品房销售量分析

　　2007年上半年，长沙市商品房、住宅累计销售404.72万㎡、360.64万㎡，同比增长59.84%、58.60%，住宅销售占商品房销售总量的89.11%，其销售的套均面积为110.89㎡，面积同比缩小7.35%。

　　从各区情况来看，天心区商品房销售量同比猛增1.8倍，其销售得到爆发式增长；开福区、芙蓉区销售增幅较小，同比增幅在20%以下。横向对比看，雨花区商品房销售量约占总量的30%，销售量在全市居于首位；天心区、岳麓区、芙蓉区比例较为接近，比例接近20%；开福区销售比例最低，约为15%。

　　从各月情况来看，今年上半年除5月销售量较低外，其余各月销售量均在60万平方米以上，今年以来我市商品房销售持续火爆。

　　3、商品住宅供销对比

　　2007年上半年我市纯商品住宅供销比为0.70：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），供销差距进一步拉大，这一方面体现了我市商品房销售的持续火爆态势，另一方面，也表明了我市商品房供应有所脱节。从各区情况来看，岳麓区、芙蓉区供应量仅为销售量的一半，供应量的严重不足，使此二区成为我市价格上涨速度较快的区域。

　　从单月供销比来看，供销比在去年十月达到近一年来最高点2.29，此后十一、十二月比例回落，十二月达到2006年最低点0.48；今年以来，除一月份供销比超过1达到1.37以外，其余各月供销比均徘徊在0.87以下，供应量的持续低迷，可能会加快我市房价上涨速度。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1、纯商品房成交均价分析

　　2007年上半年，全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中，商品住宅平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3159元/㎡，同比上涨20.17%；其中，商品住宅平均售价为2939元/㎡，同比上涨24.24%。）

　　从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨223元/㎡，涨幅约7.05%；住宅均价上涨了399元/㎡，涨幅约14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。

　　　2、纯商品房成交均价分区分析

　　分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3682元/㎡、3353元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为2879元/㎡、2736元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3300元/㎡以上。

　　3、纯商品房期、现房量、价分析

　　2007年上半年商品房期房、现房成交量分别为326.66万㎡、78.06万㎡，同比增长86.42%、-0.13%，期房占总量的80.71%；商品住宅期房、现房成交量分别为308.36万㎡、52.28万㎡，同比增长84.70%、-13.93%，期房占总量的85.50%。

　　上半年商品房期房、现房均价分别为3343元/㎡、3010元/㎡，同比分别上涨11.84%、16.08%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3169元/㎡、2374元/㎡，同比分别上涨13.99%、20.51%。

　　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）二手房累计交易总量分析

　　2007年上半年，全市二手房成交面积105.08万㎡，成交金额为23.61亿元，成交套数为8795套，与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13万㎡，成交金额为11.57亿元，成交套数为7641套，与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。二手房非住宅共成交38.94万㎡，成交套数为1154套，与去年同期比分别增长54.74%、164.68%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的62.93%、49%、86.88%，成交套均面积为86.55㎡。

　　（二）二手房交易分区分析

　　分区来看，2007年上半年全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交29.81万㎡和25.69万㎡，合计占总量的52.82%，与去年同期相比比例增加了0.21个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交17.07万㎡和16.43万㎡，合计占总量的53.67%，与去年同期相比比例下降了0.72个百分点。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，2007年上半年非住宅成交比例较大，占总成交量的37.06%，其中又以天心区（50.52%）、芙蓉区（44.88%）等传统老城区成交量最大；岳麓区二手房住宅交易量比例最大，占岳麓区二手房成交比例的86.10%。

　　　（三）二手房累计交易均价分析

　　2007年上半年全市二手房成交均价为2247元/㎡，同比上涨9.68%。其中，二手房住宅成交均价为1749元/㎡，同比上涨15.27%；二手房非住宅成交均价为3094元/㎡，与去年同期相比下跌12.50%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

　　（四）典型同质小区二手房交易价格分析

　　2007年上半年二手住房典型小区同质价格均值为1564元/㎡，与去年同期比上涨9.06%。

　　（五）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2007年上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.14：1，比2006年全年比值增加0.97。岳麓区比值最大，达6.90，表明该区房屋交易以一手房为主；芙蓉区比值最小，仅2.57，表明该区二手房交易较为活跃。各区比值具体见下表：

　　三、抵押情况统计分析

　　2007年上半年，全市共办理抵押登记手续41189起，抵押面积608.69万㎡，贷款金额129.8亿元，同比分别增长49.91%、36.30%、55.10%。其中，办理个人抵押登记手续40266起，抵押面积461.47万㎡，贷款金额86.39亿元，同比分别增长了50.07%、51.34%、78.86%。

　2007年上半年，全市共办理在建工程抵押322起，抵押面积244.34万㎡，贷款金额44.36亿元，同比分别增长-6.67%、76.60%、57.14%。