房价比租金涨得快，二手房租转售

     随着楼市的持续火爆，长沙房价重新进入上行通道，二手房市场房价同样呈现上扬走势，相比之下，租金的涨速却远远赶不上房价上涨的态势，在这种情势下，二手房转租为售正在成为一些二手房业主的选择。实习生洪虹 本报记者刘渝渝 长沙报道

　　楼市回暖，套现具有诱惑力

　　数据显示，上半年长沙二手房住宅成交均价为1829元/㎡，同比上涨7.26%。

　　而从出售采样分析来看，长沙今年6月份住宅类房源挂牌均价为4016元/㎡，环比上涨仅为2.01%。其中，纯住宅挂牌均价为4023元/㎡，环比上涨2.13%。商住两用房挂牌均价为3603元/㎡，环比下跌4.68%。

　　非凡地产店长助理茹小平说，他经手的一些房屋出租价格和去年相比并没有什么大的变化，比如开福区黄金海岸楼盘100平方米的房子，去年月租大概是1200-1300元，现在的报价也就涨了百来块钱。

　　多位经纪人表示，现在市面上出租房以中小户型为主，一方面和大户型相比，中小户型的租金相对较低，收租金的这种长期投资固然有稳定的来源，但是在房价上涨很快的时候，套现获利更具有现实的诱惑力。

　　此外，因为中小户型的二手房虽然单价并不便宜，但是总价却相对较低，以毕业生、都市单身白领为主的客户源也较多，在二手房市场上也容易出手，因此大概有20%-30%大的户型都由出租转变成了出售。

　　租售比下降

　　在今年上半年，北京、上海、深圳、广州等沿海一线城市普遍出现房价上涨、租金下跌的局面，作为投资价值判断的基础数值，房屋租售比也一路下跌，一些城市不但远远超出国际认可的安全范围1∶200-1∶300，甚至还一度突破1∶450。

　　租售比是指房屋的月租金与购房款之间的比值，比值越小，表明房价虚高的可能性就越大。

　　据2008年的楼市年报所述，长沙2008年12月份的租售比为1∶286，这一数字在今年的6月份为1∶292。业内人士介绍，长沙房屋租售比的变化意味着，如果把房子出租，那么现在将比去年12月份要多花半年（292-286=6个月）的时间收回购房款。

　　虽然随着楼市回暖和房价的回升，长沙的租售比有了小幅的下挫，但是仍处于一个相对合理的范围。

　　“以水韵花都为例，一套45平方米的中装房，我出售可以卖20万，租出去的话大概是800块一个月，”非凡地产店长助理茹小平向记者算了一笔账，这样一来，这套房屋的租售比是1∶250，租金回报率将近5%，茹小平认为“这样的回报率已经不错了”。

　　投资空间受挤压

　　“二手住宅的租金总体来说是相对稳定的，和房价的波动相比，租金的波动幅度和周期都更趋平缓，特别是在新房放量、房源日益丰富的预期下，租金的上涨更将滞后于房价，如果仅仅只是想获得租金的回报，房产投资时消费者需要更仔细地考量。”长沙嘉业地产顾问有限公司总经理张拥军说，“从目前的市场来看，二手房交易是活跃的，但是租赁的行情却没有太多波澜，特别是住宅市场。”

　　2007年12月，长沙房屋租售比曾经达到过1∶325的低点，2009年的长沙楼市中报显示，长沙全市新建商品房中，住宅均价已经达到3291元/㎡；这个数字正在逼近2007年3372元/㎡的数值。

　　“在这样的情形下，随着投资客的魅影闪现，房价如果一再抬升，投资空间受到挤压的现象将会越来越明显，对于投资者而言，这意味着风险的放大。”