调控之下，1200万m2新房谁来买？

       　与2009年相比，2010年1200万平方米的供应量不算太大。但随着政策风向逆转，需求量多少成了一种难以预估的不确定。新增的供应，卖给谁显然是个问题。图/记者张必闻 

　　曾经的分析是，在2009年需求大涨而供应短暂不足的语境中，长沙房价的冲动成为一种必然。而在未来的2010年，供应量的变化又将带来怎样的格局重建？过去两周，本报悉数梳理长沙东西南北各区域供应量，结论却让人颇感焦虑。

　　来自中原地产机构的统计预计，未来一年，整体供应量预计达1270万平方米。“2010年长沙市场年中是个分水岭，向上是希望，向下是变数。”愿景集团董事副总经理欧阳乐说。

　　供应：明年将破1200万平方米

　　南城：供应300万平方米以上；芙蓉北路片区：供应200万平方米；月湖片区：供应100万平方米；星沙：100万平方米；大河西：预计供应300万平方米……一个个数字，一个个楼盘供货量的相继出现，让长沙楼市的心，越来越沉。来自长沙市房产研究中心的数据显示，截至2009年12月31日，从2007年以来，长沙全市已经取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为640.91万㎡。其中住宅489.07万㎡，占76%；非住宅151.84万㎡，占24%。雨花、岳麓、开福三区商品住宅待售面积均超过100万㎡，分别占比38.14%、27.39%、22.24%，该三区的供销量也位居前列。

　　“当前商品房待售量仍然处于一个较高水平。按照2009年全年的销售速度计算，如果不加新增供应量，现在的存量还可以保证半年左右的市场需求。”长沙市房产研究中心分析师说。可是，新增供应会停止么？这是一个不切实际的假设。相反的是，2010年的新开工量和新楼盘上市量还将出现明显上涨。在未来一年，长沙新盘上市量将达390.99万平方米。

　　“将2009年在售楼盘新增推量，加上2010年新上市楼盘推量和2009年底的市场存量，预计2010年供应量将达到1588万平方米，剔除不确定因素的影响，实际上市量约在1270万平米。”中原地产机构分析师说。2009年全市新建商品房累计批准预售1455.71万㎡，与2009年相比，2010年1200万平方米的供应量绝对值并不算太大。现实是，随着政策的风向逆转，需求量的多少，成为了一种难以预估的不确定数据。“在市场好的时候，供应量再大，也不是问题，在市场不好的时候，供应量再小，也有风险。”湖南景鹏集团副总经理陈敢意味深长地说。

　　趋势：价稳量跌或成2010特性

　　一个明显的感受是，最关心供应量的，不是消费者，恰巧是开发商。尤其在供应量较大的南城与河西，对于供应量的忧虑尤其明显。一个可能的预测是，在未来一年，长沙市场将处于区域市场竞争加剧的格局，随着各区供应量不同带来的竞争程度有可能不同。而价稳量跌将成为这一年最明显的一个信号。

　　“2010年对于河西开发商来说，供应量加大带来的竞争加剧在所难免，而放到长沙整体市场来看，因为政策变动带来的市场不确定性，也有可能放大这种竞争性。”湖南恒东房地产开发有限公司董事长刘大恒说。刘大恒所说的政策不确定性，意指2009年年底以来，中央政府所出台的系列抑制投资需求、控制房价上涨的措施。一个正在形成共识的观点是，2010年楼市降温将成为一种趋势，而国家政策的继续出台则有可能加大这种下跌预期。

　　影响更大的，则是由政策利空带来的消费者观望。从需求层面来看，2009年三、四季度的成交量一直处于放缓的趋势，随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。一方面，是需求面的观望加重，而另一方面，供应量又在持续上扬，这意味着“随着供应市场的活跃，消费者所面临的选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低”。但一个不能回避的现实是，随着2009年销售量的大涨，一大批开发商已经通过销售回款回笼大量现金，在资金压力上相较2008年有明显优势，同时，随着长沙土地税费和基准地价的上调，降价的空间被进一步缩小。“房价稳定在2009年水平的可能性比较大，希望大跌或者大涨都不太可能。”金烨融府营销负责人彭陶说。