“用物业税调控房价还没先例”

         3月14日闭幕的全国两会上，房地产问题再度成为焦点。根据百度两会互联网搜索数据报告显示，房价问题以接近15%的关注度成为两会期间网民聚焦议题之首，而这与代表、委员的聚焦点直接关联。在政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山，其中保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。

　　作为开征物业税的坚定拥护者，全国政协委员贾康今年在两会期间提交了一份《关于抓紧研究、准备出台物业税（房地产税）的提案》，一波关于物业税的热议再度掀起。在这个屡屡被提及的热点话题的各方激辩背后，正是物业税需要更加厘清的一种呼声。

　　本版撰文/记者刘渝渝 文洁

　　[观点交锋]

　　征收物业税不应该作为调节房价的法宝，物业税作为一个税种，其本身和房价没有直接关系。

　　——湖南湘天房地产公司总经理　骆宪炳

　　开征物业税至少要用30-50年的时间来提前解决过渡问题，最开始的几年，就是要让物业税这个概念深入人心。

　　——长沙杭润房地产顾问公司总策划师　陈意明

　　物业税对于地方政府公开财政的透明度有极高要求，同时对于地方财政的支出有刚性约束，这就要求政府在征收物业税之前，真正建立起透明的公共财政体系并接受广大纳税人的监督。

　　——湖南裕田奥特莱斯置业公司营销副总经理 王新明

　　意义　　被联想太多，最多是调控房价手段之一

　　潇湘晨报：在现在房价很高、民怨较大的前提下，物业税一再被提出来，这是为什么呢？物业税可以起到什么样的作用？

　　陈意明：应该是调节吧，这是我的个人理解。我觉得提开征物业税和房价的关系并不大，先不说房价在去年有没有涨，每年的人大会议都是先把一年要想的事情提上议事日程，人大就是立法、监督政府，物业税是一个法定税种，在这个时候提出来本身是人大职能的表现，只是大家联想得比较多了而已。

　　在这种联想里，我看更多的是网络力量，本身房价和物业税是八竿子打不着的事。在大家对房价意见很大的时候，先把征收物业税的想法提出来，是要让老百姓看到政府对房价调控的信心。所以，也可以说，目前用物业税这么一个说法的心理影响力来对现实房价进行调节，也表明政府的决心，表明政府在想办法来调控楼市。

　　骆宪炳：我认为征物业税和房价是没有关系的。房价是依据市场来调节的，房地产市场是市场化行为，它的价格应该取决于供求关系，而与所征收的税是没有直接关系的，这两个观念应该是先要理清的。

　　另外，我觉得征收物业税不应该作为调控房价的砝码来做，我认为这是两回事，不是说房价是高还是低就一定要拿税来做杠杆作用。现在尤其在一线城市房价迅猛增长，出现了局部的泡沫，市场带着情绪想解决这个问题寄希望于物业税，但物业税能不能解决高房价的问题？现在还是没有科学依据。

　　王新明：理论上讲开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。根据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%左右，建筑成本只占40%左右。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着下降。

　　同时，物业税的开征，影响最大的就是房屋持有人，尤其是持有多套房产的投资人。物业税出台会迫使他们出手大部分持有的物业，及阻止他们再次进入房地产投资市场，从而打压投资市场，抑制部分投资和投机需求，有助于供需平衡，在一定程度上缓和供需矛盾，抑制房价过快上涨。

　　阻碍 操作太复杂，过渡期或达几十年

　　潇湘晨报：“物业税”开征为什么一直没有实质性进展，其阻碍究竟在哪？

　　陈意明：我们希望看到的理想状态是这个税肯定是要提上议事日程的，但是现在开征物业税是肯定不具备条件，现在提物业税，主要是让老百姓知道要征收物业税的事实，让物业税的观念深入人心。如物业税和土地出让金的关系如何理顺？现在的房产的土地使用权是40年或者70年，土地租金已经一次性交了，再征物业税就重复了，物业税应该要在停掉征收土地出让金之后再进行。此外，还有很多的技术问题，比如说，再过20年，有的商业物业出让金到期了就要交物业税了，还没有到期的要不要征收物业税？别墅类房子占据更多的土地资源该不该交纳更高的税费？这些如何确定，技术难度就大了。所以，我觉得至少要用30-50年的时间来提前解决过渡问题。

　　骆宪炳：开征物业税在国际上是比较通行的，我也希望中国早点有个科学理论依据，有个健全的机制来开征物业税。因为，物业税可以理清很多税务关系，也能够使国家的资源得到充分的发挥，也可以促进我国经济增长结构上的调整，它的作用是毋庸置疑的。但是，国外要征收物业税是有前提的。我只讲一个方面，我国还没有做到信息的透明化和公平化。比如在房产局登记房子，据我初步了解很多人有7、8套房子、10来套房子的情况很多，但是却无法确认，“确权”都无法进行，又如何进行征税呢。

　　王新明：征收物业税需要具备如下三个前提条件：第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵触。

　　从这个意义而言，物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

　　认知

　　更多是针对

　　房产保有来征收的税种

　　潇湘晨报：通俗地说，物业税可以怎么认识？

　　陈意明：我认为就是土地租金，是占有土地资源所要缴纳的税收。

　　骆宪炳：物业税其实也不是新鲜名词了，我们原来接触过的房产税就是物业税。

　　但是，这次提出的物业税有两个概念，广义上的概念是针对不动产在保有环节所征收的税收。

　　那么，我们国家提出征收物业税针对的是房产在保有环节所征收的税。物业税就是这样一个概念。

　　王新明：从法律条款来看，物业税又称地产税或者不动产税，它属于一种选择性财产税。

　　主要是针对国民财产当中的土地、房屋等不动产所征收的一种税收，要求所有人或承租人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　潇湘晨报：那么你们的意思是物业税更多的是针对房产保有来收税的？

　　陈意明：含义是保有、持有。

　　王新明：物业税是公共财政透明化运作的产物。

　　从这个意义上讲，物业税有被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。可以说，物业税的征收具有一定的弹性，对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求。

　　同时对于地方财政的支出有刚性约束，这就要求政府在征收物业税之前，真正建立起透明的公共财政体系并接受广大纳税人的监督。