二套房“认房不认贷”？或遇执行难

        21日，银监会官员杨家才强调二套房认定应“认房不认贷”，目前由住建部会同央行、银监会对二套房标准的制订还在进行中。

　　这与当前执行的二套房认定标准出现了根本性改变。而现在，虽然各银行相继“落地”执行房贷新政，但在二套房标准、改善型住房的认定和认定时间等问题上仍然“策不清”。

　　在此次房贷新政出台前，二套房认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而此次杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓首套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。

　　一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。“实行差别房贷政策时，主要以房进行划分”。据介绍，房子套数需经房产管理部门的房屋登记系统查询后，才能进行认定。

　　“认房不认贷”操作难度很大

　　“以房产为单位认定第二套或多套住房，或将是本次房贷新政中最为严厉的举措之一。”长沙某股份制银行房贷负责人表示，此举对市场影响会很大，但实际操作难度也很大。目前，个人或家庭房产可在住建部门系统查询，但与央行统一的征信系统相比，该系统至今尚未实现全国联网。也就是银行无法查明借款人在异地的房产信息。

　　“目前尚未接到银监会关于二套房认定的文件和通知。”湖南银监局办公室人士昨日表示。

　　昨日记者联系的多家银行房贷负责人也表示，目前只能通过征信系统来确认客户是否曾有房贷来认定“二套房贷”，诸如房产套数等均无法获知。希望监管部门就“二套房”认定标准等细则问题尽快确定。

　　“改善型住房”认可亦有分歧

　　2009年，央行和银监会曾联合发文规定，“对已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。

　　今年以来，虽然监管机构未有明确的暂停通知，但包括中行等不少银行已经不再执行该政策，或提高执行标准。但昨日记者咨询发现，个别银行对“改善型住房”的认定和操作却并没有完全消失。

　　“只要在征信系统内查到有房贷记录，再次办理房贷，都将被视为二套房贷。”本周内，包括中行、交行、兴业等多家银行房贷负责人均表示。但昨日工行湖南省分行等少数银行却表示，由于国家并未明令禁止取消“改善型住房”优惠政策，他们对于“改善型住房”依然可以认定，并可享受首套房的首付和利率优惠政策。

　　买卖日，申贷日，批贷日

　　三时间认定不一，房贷松紧不同

　　本报长沙讯 二套房贷的认定，除了以房为准，还是以贷为准“策不清”外，认定时间的不一，也导致了房贷松紧不同的局面。

　　从看房、买房、贷款，中间要有很多步骤，以中信为代表的少数银行以房屋买卖合同签订日为分界线，则意味着政策标准仍比较宽松，多数购房的民众都将可以按照旧有的办法来确定首付成数和利率。

　　但是，多数受访银行人士表示，若以贷款合同签署日为“界”的话，是最规范和合理的，但比前者较为严格。目前以中行为代表的多数银行执行这一规定。

　　而以北京银行为代表的银行则表示，应以房贷申请受理时间为界。在新政出台时，对已受理且资料齐全的房贷申请，按照旧有政策执行。

　　同样，据记者调查，至少有两家银行仍执行较为宽松的二套房认定标准，即之前有过房贷记录，如果房贷已结清，再贷款买房仍将视为首套房。如此一来，在其他银行被认为是二套房甚至三套房的，在这两家银行则可享受首套房贷的优惠。也就是说，同样一套按揭住房，在不同银行，首付和利率相差甚远。记者赵书生

　　“市州有房，长沙查不到”

　　本报长沙讯　　二套房认定标准，越来越像一场罗生门。就在昨日媒体爆出消息，中国银监会银行监管一部主任杨家才公开表示，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。这意味着，此前执行的“以贷认定”或许将被“以房认定”所取代。

　　接下来的一个疑问是，如何确定购房人的房屋数量？中原地产机构分析师认为，目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。“以房为限”的作用究竟有多大还要看政策细则出台后的实施效果。

　　一个现实是，对于信息全国联网的银行来说，查询个人名下贷款信息，相对容易，但对于未贷款或者在异地购房过的个人信息来说，房地产管理部门“各地为政”的现状，将使得“以房认定”存在相当大的执行难度。“个人的房产信息现在并没有实现全国联网，甚至于连全省都没有。在宁乡县买了房子，在长沙市或许就查不到，更别说在地州市了。”长沙市房地产交易所相关负责人称。记者文洁

　　他城表现

　　北京新房交易回落近四成

　　据《新京报》报道　　统计数据显示，15日以来,北京新建住宅交易量持续在300套左右的低位徘徊，15日为483套,随后日渐走低，20日回落至291套。6天时间，新建住宅交易量回落近四成。而15日以来，北京二手房房源新增6000套，相比之前平均水平增加50%。中原地产调查显示，有20%的二手房房主已表示愿意降价。北京中原三级市场研究部预计，5月份北京二手房房价将回落30%左右，交易量也将下挫50%。

　　上海豪宅“清仓式”挂牌

　　据《新闻晚报》报道　　5月新盘中，上海郊区及周边楼盘较为活跃，而浦东开盘量则明显减少。相比之下，二手豪宅市场波动明显，据沪上房产中介门店反映，政策出台后几日内，挂牌量上升10%左右。不少投资客纷纷将手头的三四套房源打包挂牌，要求比较迫切，并主动让出5%左右的议价空间。相比之下，买家则陷入沉寂，上门看房数量大幅减少，部分客户明确取消了原定的购房计划，进入观望。

　　南京迅速跟进住建部新政

　　据《南京日报》报道　　针对住建部日前“要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格”的规定，近日，南京市相关部门向领取预售许可证的开发商迅速发出相应通知，还要求同时开盘，而不再是此前的30日。也就是说，南京调整后实施的政策将比国家规定还要严格，并且高度关注退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目。

　　房子不多，没访客也不急

　　连绵的春雨终于在今天停了下来，可是冷清了数日的楼盘售楼中心却还是没有缓过劲来，车马人稀成为长沙各楼盘营销中心的主旋律。在位于韶山南路的上海城营销中心，除了一位意向客户在与置业顾问交谈外，剩余的四五名置业顾问均在各忙各的，有的在照镜子补妆，有的在闲聊。当记者问到3期还有没有房子卖时，置业顾问都懒得搭理，一名置业顾问头都没有抬地回答，“只有5楼以下有房子了，要么就是顶楼的了。”在剩余为数不多的户型中，记者询问了一套110平米的毛坯房。“这套户型6100块钱/平米，我们这里所有房子不分楼层一个价。”该置业顾问说而在一年前，上海城二期带简单装修的房子也才4500块钱/平米左右，记者随后询问还有折扣没，被置业顾问一口回绝，“没有折扣，总价68万元左右，优惠3000。”