新房日均成交量跌了近一半

       “上半年长沙楼市交出来的答卷是比较稳健的。”长沙市房屋产权管理局信息中心主任曾锋分析认为。据统计，上半年长沙月平均上市房源达百万平米以上，供应量同比增长逾六成。有业内人士认为，这与上半年恒大、万科等品牌开发商大量推盘密切相关。从上半年的销售情况来看，购买力也相当强劲。上半年最高外网签约量曾经突破800套/日，在“开始宏观调控”的5月份，外网签约量则开始降至400-500套/天的水平，而至6月，有时候已只有300套/天，相当于日均成交量跌了近一半。

　　显然，楼市新政的政策效力正在逐步显现，长沙购房者的心态和开发商营销策略也出现了新的变化。新政严逼之下，楼市必然进行调整已成共识。只是，对于调整时间节点和力度，以及区域差异，市场上有着不同的看法。“国家遏制房价过高过快上涨的态度仍然非常坚决，房地产调控措施在下半年全国各地（特别是大中城市）将进一步得到落实。”曾锋认为，如果调控的预期和目标还没有达到，二、三线城市的房地产职能部门将会进一步落实相关政策和要求。另一个值得关注的趋势是，房地产信贷监管将会更加严格，金融信贷对房地产的支持力度将会明显减弱。

　　“长沙房价将由上半年的高位盘整，在下半年出现一定回落，长沙楼市或将进入一段时期的调整期。”曾锋判断，届时，只有定位比较准确的产品，才能在市场保持住有竞争力的优势。与会嘉宾认为，在炒房需求被打压的情况下，针对刚性需求的100平米以下中小户型、价位在5000元/平方米以内或左右的房子，只要产品质量、户型设计、楼盘规模、区位配套定位比较到位，即使在长沙楼市可能会面临的调整期，也将是相对受购买者欢迎的。会上，也有相关政府部门人士认为，在下半年，政府也会继续规范房地产市场秩序，加强土地供应管理和商品房销售管理，防止长沙楼市大起大落。　　记者邵中兵

　　[专家]

　　会调整，不会有大起落

　　长沙市房产局信息中心主任 曾锋

　　今年，尽管遇到了市场销售开始下滑的情况，但市场供应量每月保持在100万平方米以上，说明长沙市房地产开发的建设规模和供应规模保持比较充足，不过，交易规模在逐步下滑。因此，虽然上半年价格稳中有升，但我们预计下半年会有一个明显的转折，可能会进入一段时期的调整期，但不会有大的起落。我们认为尽管国家的宏观调控对市场会产生很大影响，但目前长沙刚性需求依然比较旺盛。今年，长沙地铁地开通、城际轨道规划的通过和开工，预示着长沙的城市化快速发展过程还在全力推进，刚性需求依然会保持在较高水平。因此，我们认为中小户型、中低价位的产品依然会保持旺销。

　　空置率较高不是好信号

　　长沙市房产研究中心主任 陈敦旭

　　现在，全国一线城市有比较明显的量跌价稳的现象。我个人认为下半年长沙楼市将有所调整，但具体的调整期限，我认为很难说，价格调整空间也是有限的。长沙目前的楼市空置率比较高，这与长沙的购房者有密切的关系。2008年，长沙有54%的购房者来自外地，2009年长沙有56%的购房者来自外地，我估计今年将突破56%，外地人在长沙购房真正在长沙居住的很少，这部分的购房者主要是投资或投机性需求居多，也就增多了长沙的空置率住房。

　　楼盘品质提升空间还很大

　　中原地产湖南分公司总经理 胡治钢

　　对后势的研判，我比较乐观。我这里也有新政前后的数据对比，新政调整之前，长沙市场总共新推盘47次，平均解筹率55.8%，新政之后新推了57次，解筹率是50%左右，从这个数据来看，下降不大，市场不是那么悲观。我们发现2008年有一个现象，08年的月成交量应该是37万平方米，那是长沙市最冷的时候，但价格依然是坚挺的，因为长沙市的成交价格本来就不高，如果成交量还没有跌到08年的成交量时，何谈价格往低走呢？看后市的话，成交量可能会有所调整，但价格要下跌是很难的。不过，长沙楼盘的品质还有一个很大的提升空间，我们要把客户的需求了解得更透一点儿，项目定位做得更精准一点儿，不管下半年楼市如何变化，我想企业都能应对过去。

　　开发商需要更多迎合购房者

　　潇湘晨报首席记者 文洁

　　“理性”是下半年的关键词，这一次是经济结构调整，政府不可能在短期内出台“取消二套房”之类的政策。下半年长沙楼市可能会出现价格分化，一些在中心区域楼盘会出现相对较高的价位，而市郊楼盘，如果供应量过大，下半年会出现价格的一部分下降。没有不好的市场，只有不好的产品，下半年的竞争仍然激烈，而显然，品牌企业的号召力在市场上已经有比较明显的带动力，消费者对于品牌的信任度会越来越大，同时对产品的要求也会越来越严格。我们还是希望市场健康地发展，但平心而论，对于购房者来说要求很简单，就是买他们能够买得起的房子，买适合他们的房子，这对于开发商来说则是如何改变价值取向的问题。

　　[开发商]

　　走精品路线是真理

　　长沙融科智地地产副总经理 曾志舜

　　我们在项目建设之前，就会把整个项目的起点放得非常高，包括项目设计所请的设计公司、施工单位以及其他所有的合作单位都是业内顶级单位。因此，我们不追求太快的发展速度，但是对于品质的追求则会非常高标准。从长远来看，我们对长沙房地产市场很有信心。今年上半年，我们推出的融科·紫檀项目，没有样板房，但依然销售得很好。我们即将推出融科·东南海项目，三年前就拿下了地，一直在做研究，想把这块地做成非常精品的项目，前期投入了大量的人力物力财力。我们会把精品化路线坚持到底。

　　有资本支撑，不会淡市退缩

　　新华都地产总裁助理 张帆

　　新华都地产在长沙举行亮相新闻发布会之后，很多朋友问我，新华都是不是在抄房地产的底？其实，从新华都在全国的布局来讲，不是抄底。新华都作为一个财团型的企业，长沙这个项目是在三年前就开始酝酿的。应对市场变化，不同公司有不同措施，我们的思路是项目注重规模体量。新政出来后我们公司董事会的决策还是如期建设，我们会以一期的定位、建筑的品质来作为一个支撑点，也会在下半年加大投入，同步建设项目配套完整的教育体系，包括一所小学、一所初中（完全式），首先把完整的教育体系建设起来。如果市场出现调整期，我们遇到优秀的项目资产、项目团队，可能会采取并购的形式。但那不属于抄底，仅属于布局。

　　产品过硬，就能持续乐观

　　中铁地产长沙公司副总经理 赵辉

　　我认为，房地产业其实也就是普通制造业，房子也要做得像我们桌上使用的茶杯，任何一个产品都要质量过硬，才能有市场。国家选择了16家单位以房地产开发为主营单位，包括中铁，相信国家也是希望我们肩负起解决广大人民群众住房的社会责任。作为我们企业来讲，房地产开发工作并不是我们创造最大利润的投机板块，而是在今后要长期经营为国有企业创效益，为住户保值增值。我们要对市场保持积极的乐观心态。

　　开发计划不会受市场影响

　　中建信和地产营销总监 钱荣

　　对于短期市场的调整波动，我想这种调整应该会有，可能也会更加严厉一些。但是，作为一个把房地产业作为主业经营的国有企业，战略经营是持续的，我们的应对是以不变应万变，保持原有的开发节奏，开发计划没有进行任何调整，有的项目还在加紧开发进度。我们希望在不同时期有与市场相适应的产品推出，而不是受政策变化的影响来经营，这是作为一个开发商的目标。从去年开始，我们就以提升房地产产品品质为工作重心，从“两观”上提升产品品质，一是外观；二是园林景观。建筑质量是中建的优势，我们自己的产品也是自己的内部施工队伍在施工，在施工质量上绝对会精耕细作。

　　做好品牌、找好定位是关键

　　湖南嘉盛地产营销总监 肖宇

　　不管是市场行情好的时候还是行情差的时候，我们都在坚持走品牌路线，坚持把楼盘的品质打造好。公司在人才方面、行业历练方面都在做充足的储备。嘉盛国际广场卖得非常好，一是因为在新政出台前准确预判、开盘，抓住了整个市场行情，二是在新政出台以后，我们开放了整层的样板房，各种户型都做了非常精致的样板房向社会开放，我们还联系国际知名品牌来整层购买嘉盛国际广场，主要是寻找到合适的消费群体。