基础设施配套费上涨 长沙房地产开发成本增加

从今年5月8日起，长沙市城市基础设施配套费开始执行新的标准，试行期1年。其中，长沙市住宅用地的城市基础设施配套费最高可达270元／平方米（建筑面积），商业用地最高可达360元／平方米（建筑面积）。而原来的执行标准为:建设项目在征地、报建、建设、登记、交易环节必收的行政事业性收费项目为住宅93.5元／平方米，非住宅117.3元／平方米。

业内人士认为，城市基础设施配套费上涨，相当于房地产开发成本的刚性上涨，不排除导致长沙房价波动的可能。

当记者告诉长沙市民谢先生长沙市城市基础设施配套费上涨时，他的第一个反应是，“房价又要涨么？”正准备买房的谢先生觉得，他并不了解该费用的用途，“但有一点是可以肯定的——羊毛出在羊身上，开发商会把这部分费用转嫁到消费者头上。”

实际上，长沙市城市基础设施配套费上涨并不能成为房价上涨的理由，供求关系仍是影响价格的决定性因素。而由于城市基础设施配套费需要在房地产项目前期交纳，其费用的提高对开发商的资金流影响很大，房地产开发门槛将随之提高。

低容积率楼盘征收比例更高

从已经正式出台的《湖南省物价局、湖南省财政厅关于规范和调整长沙市城市基础设施配套费标准及有关问题的批复》可以看出，调整后的城市基础设施配套费标准是按用地类型和土地级别分别核定，具体计算公式为：城市基础设施配套费＝土地使用面积×规划容积率×城市基础设施配套费标准。

同时，对于招拍挂和协议出让的土地，在基准地价的基础上，加城市基础设施配套费等项目确定土地起始价，实际成交价格高于起始价的部分按30％的比例征收城市基础设施配套费。除经济适用住房和廉租房以外的划拨土地，则按建筑面积每平方米150元的标准征收城市基础设施配套费。

今后，低容积率的楼盘将面对更高的城市基础设施配套费。对于规划容积率小于1.0的商品住宅项目，容积率每减少0.1，城市基础设施配套费就增加10％。

同时，对于经济适用房和廉租房的建设实行优惠政策，经济适用房减半，廉租房则免征。

增加3％—5％开发成本

据了解，长沙房地产开发成本主要划分为三大块，一是楼面地价，二是包括城市基础设施配套费、税费等在内的综合开发费用，三是建安成本。业内人士认为，此次城市基础设施配套费上涨将造成第二大项费用的增加，从而将刚性增加房地产开发成本。

在业内人士看来，此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加3％—5％的开发成本。不过多位业内人士认为“这只能是一个理论性的估算”。

昨日下午一位业内人士给记者算了一本账：取一个相对算术平均值，以一个市中心4200元／平方米卖价的楼盘为例，该楼盘楼面地价约为1500元／平方米，高层建安成本约为1500元／平方米，包括城市基础设施配套费、税费等在内的综合开发费用在增加前约为600元／平方米，增加后接近800元／平方米。“理论上，对于一个市中心4200元／平方米卖价的楼盘来说，开发成本增加比例约占开发总成本的3％左右。”这位业内人士表示。

日前，长沙市房产信息中心发布了《2007年一季度长沙房地产市场形势分析报告》，该报告显示，一季度长沙市商品房均价为3184元／平方米。从这个基数相对较低的长沙房价来看，增长的城市基础设施配套费约在5％左右。

[市场分析]

刚性成本上涨提高开发门槛

据了解，城市基础设施配套费上涨主要是对尚未报建的项目而言，因此，对长沙部分大盘的后期工程和新盘将带来影响。“有一个相对的滞后效应，其影响将在今年下半年，甚至明后年才会显现出来。”天心区某楼盘副总经理分析说。

“将进一步提高房地产开发门槛，加速房地产企业的优胜劣汰。”长沙中盛行总经理谢晟坦言。据了解，由于城市基础设施配套费是在拿五证前必须交纳，因此将大大增加房地产企业的财务成本。比如一个10万平方米建筑面积的项目，如果城市基础设施配套费是150元／平方米，占用资金就是1500万元。

城市基础设施配套费上涨，相当于房地产开发成本的刚性上涨，对此，不少业内人士的观点是，此举不排除导致长沙房价上涨的可能。城北某楼盘营销负责人表示，费用上涨后，公司可能会有作相应的价格调整的可能性。

有业内人士认为，不能简单地认为城市基础设施配套费上涨就会引起长沙房价上涨，这不是因果逻辑，因为房价的波动因素最终取决于市场，受到市场供需影响，不能简单地认为房地产开发成本提高，就一定带来长沙房价上涨。