七折利率优惠难再有

    日前，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，再次重申要严格遵守“二套房贷”有关政策，楼市似乎又来到了政策的十字路口。

　　在二套房贷收紧，7折利率的优惠难再有的情况下，相关置业者该如何应对呢？怎么样贷款才能享受到更多实惠？

　　本报记者杨洋 长沙报道

　　[玩转房贷有三招]

　　推荐一：“赎一贷二”

　　部分银行对于二套房的认定标准是：当前有房贷仍未还清，购买第二套房时将执行第二套房贷政策。针对这一具体情况，置业者可以采取“赎一贷二”的方法，即筹款将第一套房解押，再进行第二套房的贷款申请，这样就可参照第一套房贷款政策来执行。只是这种方法仅限于第二套房贷款额度远远大于第一套房的贷款额度，并且操作周期较长，难以广泛适用。

　　推荐二：选择组合贷款

　　对于商业按揭贷款购买第一套房，公积金贷款购买第二套房的情况，第二套房贷一律按照公积金贷款相关政策执行，而当前公积金贷款政策并未有区别对待，基本都是低息低首付的政策。因此，尽管组合贷款的周期相对商贷为长，但基于长远成本的权衡，二套房置业者也不妨考虑组合贷款。

　　推荐三：争取优质客户名额

　　个别银行，尤其是一些中小银行，对于自己的优质客户或者重点客户，在第二套房政策上相对宽松得多。例如，有的银行对白金卡客户就可适度放松要求，而成为白金卡客户相对于当前普遍较大的贷款额要容易得多。因此，第二套房贷置业者在贷款前打听清楚各银行具体的相关政策，再对症下药，也许可以曲线减少成本负担。

　　在二套房贷收紧，7折利率的优惠难再有的情况下，相关置业者该如何应对呢？怎么样贷款才能享受到更多实惠？

　　图/记者张必闻

　　让还款方式和计划更省钱

　　家住河西王伟和李欣结婚不久，因为想生孩子，所以想把现在的一套两居室的房子换成一个三四居室的房子，丈夫王伟是公务员，而妻子李欣则是一名教师，两口子收入都较为稳定，两口子看中了一套100万元的房子，准备借点钱首付40万元，贷款60万元。怎么贷款，以何种方式贷是最近困扰王伟两口子的一个难题。

　　如果按二套房贷的政策，以等额本金还款法分20年还清，利率为基准利率的1.1倍，还款总额为993432元，其中利息为393432元。如果贷同样的钱，以等额本息还款法进行还款，那还款总额为1076170元，利息为476170元，两者利息差为82738元。显然，对于收入较稳定还款能力较强的王伟两口子来说，第一种方式先还本金，以后还的利息就少，虽然开始月供压力较大，但是往后越来越小。

　　但是如果王伟想存点积蓄，也可以选择第二种方式，虽然利息大于前者，但是每月还款数目一样则显得压力较轻。

　　除了方式的选择外，还款计划也显得很重要。出于对未来的不确定性，提前还款也是相当必要的。长沙招商银行的一位理财顾问介绍，“手中有闲置资金的贷款购房者在贷款的前几年，可以减少其他方面的投资，尽量争取提前还款，缩短还款年限，可使总贷款中的本金基数下降，从而减小在剩余贷款中的利息负担。”

　　公积金贷款比7折更低

　　如果7折利率被购房者喻为是“香馍馍”的话，那么公积金的贷款利率则称的上是“山珍海味”了。自去年12月份央行调息后，基准利率1至5年期为5.76%、5至30年期为5.94%，即便是打完7折后1至5年期利率为4.03%、5至30年期为4.16%，而住房公积金1至5年期为3.33%、5至30年期为3.87%。

　　据了解，目前长沙市住房公积金贷款最高限额为40万元，贷款最长期限为30年。长沙市住房公积金管理中心法规处处长沈有成介绍，“只要是未使用过住房公积金贷款的市民，在购买容积率为1.0以上的房子时，都可以使用住房公积金贷款。”按照沈有成的意思理解，无论之前购买过多少套房子，只要没有使用过住房公积金贷款，在购买除别墅以外的房子时，都可以使用公积金贷款。

　　王伟和李欣的单位都有存缴住房公积金，所以也可以尝试公积金贷款，假设王伟住房公积金可以贷到最高的40万元，那么他只需商业贷款20万元，假设都是20年期，且商业贷款按标准利率1.1倍计算，还款方式的不同王伟最高还款只需要96万元左右，最低还款则只需93万元。

　　即便是使用公积金贷款，省钱也有门路。王伟和妻子都属于效益较好的单位，两个人公积金缴存一个月接近2000元，如果他们使用公积金贷款额度较大，可以申请提取住房公积金还贷，这样贷款本金减少，利息也会降低；但是如果贷款的额度较小，就没有提取的必要，每个月存缴的住房公积金用于偿还贷款，当扣到余额不足时，才会进行通知，这样的话就省去了每月还贷的麻烦。