调控趋紧：2010年长沙楼市供应见涨成交看跌

           很多人也许都想过，面对2009年房地产市场的火爆，国家可能会出台一系列打压市场的政策。但是又有谁能料到，在如此短的时间内，包括二手房营业税优惠到期，“国四条”，“国十一条”以及存款储备金率上调这么多政策会密集出台。
　　
　　如果用波浪线看市场，2008年是一个波谷的话，2009年绝对就是一个波峰，站在2010年的年头上，这一年会是一个什么样的曲线呢？
　　
　　宏观调控政策保持基本稳定，但中央遏制部分城市房价过快上涨的态度十分明朗，投机性需求的热情会明显降低。由于去年刚性需求的集中释放以及一系列刺激政策的影响，房地产交易出现大幅上升，但同时也带来了部分城市房价上涨太快、投机盛行的情况。为此，中央去年年底出台了“国四条”以及其他有关土地出让金等方面的一系列政策措施，这些措施预计在2010年房地产市场中会有明显表现，并将在改善供求关系，遏制房价过快上涨，抑制投机性需求等方面取得实质性的效果。
　　
　　调控趋紧：成交量将下降
　　
　　从2009年商品住宅购房贷款情况来看，银行对住宅金融的支持力度较高，大部分银行对首次购房均采取了不同程度的优惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至对于多套购房也采取了同样优惠，这在一定程度上助涨了投机性购房需求。但从2009年底出台的相关政策风向来看，预计2010年金融机构对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理会明显从严，对房地产业的信贷规模较2009年将会有所减少，房地产融资环境将会适度从紧。
　　
　　商品住宅供应量较2009年会有明显增长，住宅消费的刚性需求也仍有较强的基础，但总的销售量较2009年会有一定程度的下降。从近几年的新开工面积来看，长沙市2010年的上市量仍有较高的上升余地，但出于对抑制投资投机性购房以及房价升值空间压缩的考虑，预计2010年总销售量将较2009年有一定程度的下降。
　　
　　地王收敛：大盘垄断性更高
　　
　　2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，通知规定拿地的首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，以此来打击开发商囤地。首付款比例的提高，将使开发商在购地时不得不考虑现金流问题，对高价地块的承受能力也将有所降低，这将可能使土地招拍挂时的竞拍成交价溢价率降低，从而保持城市地价的相对稳定，进而也遏制了房价的快速上涨。
　　
　　从2009年长沙商品房销售情况来看，湘江世纪城全年销售套数达10000套以上，约占全市总销售量的8.5%（签约数据），大盘的垄断优势显露无疑；预计2010年随着河西、南城等地大盘的逐渐上市，大盘的市场竞争优势将会更加明显，市场的集中度和垄断性将会更高。相反，一些实力较弱，规模较小，品质较差的楼盘可能会被市场所忽视，两级分化更加明显。
　　
　　同时，从2009年市场销售情况来看，住宅高端产品（如别墅等）由于其稀缺性，仍在持续受高端消费者热捧；而中低价位普通商品房由于其切合普通百姓消费水平，也处于供不应求的态势。当前市场销售相对滞销的主要是中高价位和大户型商品房，由于其单价或总价的高企，普通市民对此类产品的接受度也是相对较低，预计这种情况在2010年仍将继续。
　　
　　保障加速：二手房或继续活跃
　　
　　根据中央的政策精神，未来三年是城市住房保障、旧城区棚改的关键时期，长沙已率先启动三年完成全市约700万平方米棚改的攻坚战，加上廉租房政策和经济适用住房货币补贴政策的配套，每年将解决2-3万户城市中低收入家庭的住房问题。2010年安居棚改工程将继续整体推进，预计将完成棚户区改造100多万平方米，同时还有1万多货补凭证持有者将进入商品房市场，这样将极大的刺激商品房市场的需求，激发住房消费；另外，安居棚改、经适货补也为需求的实现提供了资金支撑，这将对形成梯级住房消费，均衡房产一、二级市场产生积极意义。
　　
　　与此同时，长沙市财政局下达通知，长沙市2009年的二手房交易契税补贴政策延续至2010年底，租赁市场的规范也将出台新规，这将为刚刚起动的长沙市二手房交易和租赁市场提供政策保障，预计2010年二手房市场仍将保持活跃态势。
　　
　　记者观察
　　
　　开发商仍看好长沙楼市
　　
　　如果说“二手房营业税5改2”还是政府释放的一个信号的话，那么国十一条的出台可以说就是国家对于打击房地产投机的一记重拳，“二套房首付提高到四成对于房地产市场来说影响很大”一位开发商如此坦言，“今年的销售肯定上不去了，但是价格也不会很快降下来。”
　　
　　在上海，元旦3天成交量仅仅为180套，而在去年年底前，每天成交却在千套以上，不仅仅是上海、北京、深圳这些一线城市在步入虎年之后数据也都不好看。作为长沙来说，虽然不像一线城市那样对于政策那么敏感，新房销量影响不大，但是作为房地产市场晴雨表的二手房在节后销量环比下挫近八成。
　　
　　虽然从政策上来看，拐点或将到来，但是开发商对于长沙市场还是较为看好。一位在广州参加一个房地产投资论坛的业内人士告诉记者：“随着武广高铁的通车，长沙迎来前所未有的机会，在很多一线城市，开发商觉得空间已经不大了，泡沫已经很大，而在长沙，合肥，南宁这些二线城市，他们觉得还很有上升的空间。”