土地调控成了急先锋

      2010年来得迅猛而坚决的楼市调控，从土地调控开始。3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这份被称为“19条”的文件，也被视为平抑房价的最早答卷之一。解决方案是从调节供需入手，加大房地产用地供应量，特别是加大保障型以及普通型住房用地，以保证后继房源量；另一方面则是提高拿地门槛，阻击盲目涌入地产行业的资本，降温土地市场，降温开发成本，从而稳定房价。本版撰文/记者刘渝渝

　　加大住房保障土地供应

　　如何平抑房价，最直接的方法就是加大供应量，因此，加大土地供应量成为本轮调控的首发政策。这其中，特别是保障和增加人们住得起的房子的供应量更是重点。在国家以及国土部的相关提法中，这类用地被简称为“三类房用地”。具体包括保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地。

　　加强保障性住房建设，两会期间已写入政府工作报告；“19条”则在政策上给予了落实保障性住房的用地保证。随后，3月22日，国土资源部召开了视频会议，要求各地必须在4月5日前上报今年的供地计划，并且强调各地不仅要制定住房用地供应计划，更要确保保障性住房等政策房供地不少于70%。

　　此后，4月，国土部公布全国2010年供地计划，住房用地计划拟供应量为18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷相比，有大幅度增加，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。特别值得一提的是中小套型商品房计划供地总量增加。今年的全国供地计划中，中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量(76461公顷)。这预示着今后二三年中小户型供应量将剧增，或将成为市场主流。今年的土地政策对于稳定中小套型房源的价格，产生的重要作用不言而喻。

　　提升拿地门槛降温土地市场

　　3月10日下发的“19条”中称，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后必须在一个月内缴清50%的首付款。这一政策也被解读为通过直击“囤地”“炒地”，给过热的土地市场退烧。

　　随着楼市复苏，资金充裕的开发商们纷纷开始新一轮抢地购地，一方面为后续发展做准备，另一方面，也希望在房价迅速上涨的大市场下，获得更多的土地增值效应。在这种情势下，全国购地热情一再高涨。国土部虽然一再反驳“地价房价论”，但在客观上，地价上涨对于房价的推动效力是无法回避的。

　　“19条”通过提高保证金，给土地市场降温，以便从源头上抑制住地价上涨，成为调控的出发点之一。但显然有些失控的购地风潮仍然保持着一定的惯性。就在19条发布的数天后，在北京因两会推迟的一场土地拍卖中，6宗土地再创成交价新高，两会后的数日内，北京又出现了两位地王。投向房地产市场的资本冲动在短期之内难以迅速扼制，国土部阻挡资金无序流入地产市场的政策也仍在持续。

　　“19条”发布的3个月之后，在6月26日召开的2010房地产夏季峰会上，国土部总规划师胡存智公开指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。土地保证金极有可能再度调高10%的消息，是对地产商资金链更严峻的考验，也表明了国土部借助土地出让金调控房价的态度。

　　打分者：

　　刘渝渝（潇湘晨报经济新闻中心记者）

　　科目得分：80分

　　阅卷者评： 国土部门出台的土地调控政策指向明确。一方面加强房地产开发用地的监管，一方面加大了对保障性住房用地的供应。加强房地产用地政策中，提高拿地门槛是把双刃剑，虽然从第一道关卡开始，提高企业进入房地产行业的门槛，有利于给土地市场降温；但是长期来看，大开发商垄断加剧的现象也将十分明显。

　　而在加强土地供后监管方面，国土部门提出了严格开竣工制度的要求，但是实施起来却存在相当大的难度。通过这些监管制度是否能加速有效房源的供给，仍然存疑较大。

　　[问答题]

　　NO.19　　国土部出台的房地产市场的调控政策中你觉得哪一条可能产生的效力最大？

　　北京地产策划从业者谢刚：我认为是增加土地供应量。供不应求是房价上涨的主要原因，房源的增加最终要落实在土地供应上，如果土地供应量可以跟得上城市发展扩张的速度，并且及时转化成为实际的房源供应，房价的非理性上涨应该可以缓解。

　　NO.20　　提高拿地的首付门槛会对市场造成什么样的影响？

　　谢刚：这就有点像提高二套房的首付一样，提高拿地的资金门槛，可以让一部分盲目冲动冲入房地产行业的资金冷静一下，但是同时也增加了中小开发商的压力，增加大开发商垄断市场的可能性。

　　NO.21　　土地调控政策中，加大了对保障性住房用地的供应，这将会带来什么影响？

　　谢刚：加大保障性住房供应是解决民生的重要根本，优先保证其用地从制度上保证了保障性住房的落实。今后大量的保障性住房上市后，将会比较彻底解决中低收入人群的居住问题，将他们从商品房市场上分流，缓解供需矛盾，从根本上起到平抑房价的作用。