长沙房子到底卖得好不好？

     　六辩长沙楼市首场现场。

　　房子到底卖得好不好？房价到底涨没涨？谁在买长沙的房子？

　　本期开始，本报将联合长沙市房产信息中心、湖南经视都市频道都市地产《角策》节目、0731房产网一起推出大型系列专题报道《角力2009》，就市民关注的话题和开发商进行面对面的深度访谈。

　　本版撰文/本报记者文洁

　　预期，是一种力量。

　　当个体的犹豫，终于被群体的执念所取代，带来的，是一场彻底的观念变革。

　　2009年，长沙连续5个月冲高的成交量，颠覆了所有人对于“危机”的预期。一家券商如此描述此刻的楼市情绪，“机会来自预期而非政策本身”。

　　所以，有了5月签约销售210万平方米；所以，有了久违不见的开盘销售超2亿元；所以，有了万科一月23亿砸向土地。

　　在所有人意料之外的楼市小阳春，逐渐演化成一种复苏的常态之时，我们更有理由相信，寻找这个市场背后的理性逻辑，寻找这种预期背后的信任支撑，是稳定这个脆弱的二线城市楼市的唯一捷径。

　　主持人

　　潇湘晨报经济新闻部副主任、首席记者 皮焕然

　　媒体观察员：潇湘晨报社经济新闻中心记者 文洁

　　本期嘉宾

　　长沙融科地产总经理 刘蔚

　　湖南顺天房地产开发有限责任公司总经理 何洪伟

　　湖南绿城置业总经理助理 祝海

　　长沙跑赢全国大市

　　主持人皮焕然（以下简称主持人）：2009年上半年，长沙房子到底卖得好不好？我相信每个人都有一个说法，但是媒体字眼里都有一个“小阳春”，它是2009年上半年长沙楼市描绘最多的词语，不仅买楼的人多了，看楼的人多了，连售楼员小姐的口气都牛了很多。长沙房子到底卖得好不好？请教各位。

　　祝海：数据证明现在市场已经非常好了，普通商品房也好，高档商品房都出现了销售繁荣的景象，产品在放量，交易在繁荣，这是一种表象。从内里而言，长沙上半年的房地产市场，出现了一种从初始的刚性需求向高端市场传导的明显迹象。

　　刘蔚：全国1-5月份住宅销售比去年同期增长26.7%，长沙比去年同期增长33.4%，我们跑赢了全国的大市，数据是客观的，卖得好不好是不言而喻的。从某种意义上来说，不是小阳春，是炎炎烈日。

　　被压抑的需求爆发

　　主持人：为什么会出现这种暴涨局面？这种暴涨是否具有延续性？

　　文洁：今年消化的房产中，有很大一部分是来自于去年的自住型的需求。可以说，今年销售量爆发的一个核心点，就在于被压抑的自住型需求释放。

　　刘蔚：这种需求需要引导，政府也出台了救市政策，如交易契税的优惠。另外，也有市场本身动力的原因，去年一年累计了那么多的刚性需求，但它还是随着宏观经济的发展去拉动的。

　　何洪伟：在去年房地产市场低迷的时候，刚性需求被压抑。今年的这轮高走，首先是刚性需求爆发；其次是投资性需求。高端住宅的自住需求也开始启动了，自住需求、投资需求是相互带动楼市的。自住拉动改善，改善拉动投资的，投资的又继续拉动改善，慢慢地把楼市做起来了。

　　所有房子都好卖？

　　主持人：不同产品的房子都卖得很好，是这样吗？

　　文洁：在今年上半年的楼市中，两极分化的情况非常严重。在楼市销售中，楼盘销售向某些楼盘集中倾斜的现象开始出现。比如湘江世纪城、恒大华府等等，尤其是在北城和岳麓区，这个现象更加明显。

　　从某种意义上来说，这或许能够理解为，目前的楼市只是片面地回暖，而不是全面地回暖，是有区别性和对待性的一种回暖。

　　刘蔚：长沙房子到底卖得好不好？长沙房子卖得好，但不是长沙的所有房子都好卖。现在的消费者越来越理性，有的房子好卖，有的房子不好卖。但是，长沙市楼市成交量同期肯定是增长了，个别大项目占有的比例比较高，说明大家选房的能力也越来越强了。

　　主持人：我个人认为地产界有一个非常明显的特质。文洁说一个大盘卖得很好，一个大盘有力量带动整体区域，平均成交量会向上飙升。何总也开发过很多大盘，您有没有这种错觉？感觉一个区域只有一个楼盘成交量出现上涨的趋势？

　　何洪伟：当然，有部分的开发商在局部做了非常好的产品，使得有一种杠杆作用在撬动，但这都是作为综合效应在支撑。

　　主持人：是不是可以理解地产放量可能是一种错觉？比如三个楼盘代表了不同类型，不同风格，卖得很好。但是，也有可能有大量的楼盘卖得不好。

　　何洪伟：这一次的回暖中一个隐性因素是，由于实体经济的滑坡，使得不少实业家开始将资金投入到楼市中。

　　对于实体经济投资的忧虑和对于通胀的预期，使得买房成为一种资金的流向。这群人的眼光看到的是高端楼盘，集中在一些好项目，导致很多高端项目卖得比较好。这就证明了，首先，是讲诚信的开发商的高端产品卖得好，并不是所有的项目卖得好。

　　“小阳春，不意味着没有震荡”

　　主持人：量体裁衣。不管是不是继续“小阳春”还是“大阳春”，都需要谨慎。这一轮房地产起来，也是国家加大了投入。如果国家再调整货币政策，有可能地产又回到比较低迷的时期。

　　文洁：我们看到，6月房地产市场数据出现明显的回落，除了第三周，成交量均出现下滑，这样下去的话会不会对于下半年的市场有比较大的影响？

　　刘蔚：从长远来看供应大于需求是一个大趋势，下半年或者明年是什么情况，我们只能拭目以待。

　　何洪伟：启动一个经济决策绝对不会朝令夕改的，它会有一个延续性，这是第一点。第二，金融经济的发展会带动实体经济的发展，实体经济改善以后，相对来说整体经济，包括世界经济也会随之向好发展，同时也会刺激房地产向健康、稳定发展。而不是金融环境一改变，市场就会马上变低迷。

　　主持人：购房补贴给予了市场极大支撑，但是作为一把双刃剑，是否在补贴到期之后，会出现明显成交下滑下半年会不会进入平稳期？或者是相对低迷期？

　　刘蔚：经过半年的“小阳春”之后，大多数开发商在价格上至少取消了很多优惠措施，价格有一点上涨。对于消费者来说，原来潜在的刚性需求释放了一个阶段。那么，现在这个阶段比较微妙，恰恰这个时候又是传统销售的淡季。

　　何洪伟：不仅仅要从政策上做思考，作为消费者来说，看一个市场要看一个周期，不要仅仅只看一个时点，一个时点只能证明这个项目的表现在这个时点的表现不一样；一个周期的市场中间有低迷期是很正常的。

　　数字VCR

　　数字说，1-5月，长沙市新建商品房累计销售593.78万平方米，同比增长49.52％。而实时签约数据则更加吓人，5月商品房签约成交20701套，这意味着5月每天，长沙市卖掉了668套房子。